Por: Carla Loureiro – OAB/SP 321.836
A exigência da certidão de obra, emitida pela Receita Federal do Brasil, para averbação de alterações de obras de construção civil na matrícula de imóveis, é um ato obrigatório estipulado na Lei 8.212 de 1.991, sendo esta Lei vigente e aplicável em todos o Brasil.
Logo, muito se pergunta o motivo de alguns cartórios dispensarem a certidão de obra no momento de se averbar uma edificação na matrícula do imóvel, uma vez que ela é um documento obrigatório – salvo exceções, como no caso do artigo 34 da Instrução Normativa 2021 de 2.021 -, e é justamente sobre isso que trataremos aqui.
No artigo 47, II da Lei 8.212/91, que dispõe do custeio da seguridade social, diz o seguinte:
É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (…)
II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.
Ainda, vejamos o que diz o caput do artigo 48 da mesma Lei supracitada:
A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.
Temos aqui então, o dever, determinado em Lei, de ato obrigatório a ser executado pelo Oficial de Registro de Imóveis, que é exigir a Certidão de Obra, a CND do INSS da construção civil quando do requerimento de averbação de obra na matrícula do imóvel.
Contudo, sabendo que alguns oficiais/registradores não cumprem tal obrigação, então qual o motivo de não cumprirem e quais as consequências?
Bem, é necessário explicar que, apesar de estar clara a obrigação de se apresentar a CND de INSS da construção civil, quando da averbação de obras na matrícula do imóvel numa Lei Federal, alguns Tribunais de Justiça, cujo âmbito territorial se limita ao seu Estado, editaram Provimentos que dispensam a exigência da CND, indevidamente!
E por que esses Provimentos são considerados indevidos? Porque um Provimento de um Tribunal de Justiça (que limita ao seu Estado) não pode invalidar um artigo que consta numa Lei Federal (que se aplica a nível nacional). Para que a dispensa da certidão de obra pudesse ser desconsiderada seria preciso tais artigos da Lei 8.212/91 se tornassem inconstitucionais.
Entretanto, o que o Governo demonstrou através de duas Instruções Normativas recentes é a manutenção da obrigatoriedade de se apresentar a CND de INSS da construção civil, vejamos:
Na Instrução Normativa 2021 de 2.021, em seu artigo 43, traz o seguinte:
O Oficial do Registro de Imóveis deverá exigir a apresentação da CND ou CPEND pelo proprietário do imóvel, pessoa física ou jurídica, relativa à obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, exceto nos casos em que: (Lei nº 8.212, de 1991, art. 47, inciso II)
Ainda, no ano de 2.022 o Governo publicou outra Instrução Normativa e que nela ratifica – mais uma vez – a necessidade de apresentar a certidão de obra e agora afirmando que o oficial/registrador é pessoalmente responsável pelos débitos previdências incidentes em obras de construção civil quando não exigir a Certidão que demonstre que não há débitos ou que a obra não foi devidamente regularização junto à Receita Federal do Brasil. Vejamos:
IN 2110 – Art. 258. O titular de serviço notarial e de registro é pessoalmente responsável pela infração a obrigação acessória prevista na legislação previdenciária, em nome do qual será lavrado o documento de constituição do crédito tributário, por meio de sua matrícula CEI ou CAEPF atribuída ou não de ofício.
Logo, conclui-se que, que o ato de averbar uma obra na matrícula do imóvel sem a exigência da CND de INSS da construção civil configura nas seguintes penalidades
- o oficial/registrador será responsável juntamente com o dono da obra, devedores solidários do INSS da construção civil e,
- a averbação sem apresentação da CND da construção civil será nula – não terá validade!
Mas então qual o motivo de alguns registros de imóveis não exigir a Certidão de Obra se há 2 sérias penalidades quando da sua dispensa, a da averbação ser nula e a responsabilidade solidária da dívida?
Bem, isso é simples: falta de conhecimento e confusão na interpretação da decisão dada pelo Supremo Tribunal Federal – STF, na ADI n°394, a qual declarou a inconstitucionalidade do art. 1°, IV da Lei n° 7.711/88, que exclui a exigência de Certidões Negativas de Débitos Tributários – CND para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, sendo que tal decisão não se aplica ao caso de averbação de obras de construção civil, pois os artigos 47, II e 48 da Lei 8.212/91 exige apenas a comprovação da regularidade fiscal. (STF – RE: XXXXX RS – RIO GRANDE DO SUL, Relator: Min. ROBERTO BARROSO, Data de Julgamento: 25/11/2015, Data de Publicação: DJe-242 01/12/2015)
Conclusão:
Ainda que o Registro de Imóveis cometa o erro de dispensar a CND de construção civil para averbação de obras na matrícula do imóvel, ela é necessária para não invalidar o ato da averbação.
Os artigos 47, II e 48 da Lei 8.212/91 estão perfeitamente em vigência, inclusive o entendimento do STF os mantém constitucionais e o Governo ratifica a exigência da CND de INSS da construção civil através das Instruções Normativas 2021 e 2110.
Por fim, a emissão da CND comprova a regularização da obra junto à Receita Federal e afasta multas de até 225% do valor devido de INSS da construção civil.
CARLA LOUREIRO – OAB/SP 321.836, especialista em regularização de obras junto à Receita Federal do Brasil.
